imovel comercial para alugar Freguesia do O
Enquanto alguns compradores se concentram exclusivamente na veracidade da assinatura da escritura pública de compra e venda, outros dedicam tempo à análise minuciosa da matrícula do imóvel, verificando cada registro e, principalmente, as averbações existentes. A diferença entre essas duas posturas pode ser o abismo que separa uma transação tranquila de uma sucessão de entraves burocráticos e financeiros que surgem logo após a entrega das chaves.
A escritura pública é o documento que formaliza a intenção de venda, mas ela não conta a história completa do imóvel. A matrícula, mantida no Cartório de Registro de Imóveis, é o registro histórico que contém todas as modificações, gravames e alterações de titularidade. As averbações, em particular, são as anotações que atualizam o estado jurídico ou físico do bem. Ignorar o que foi averbado ali é assumir um risco sobre condições que, embora invisíveis na superfície de um contrato, acompanham o imóvel como parte integrante da sua realidade jurídica.
Uma averbação pode registrar desde uma mudança na denominação da rua, que parece inofensiva, até decisões judiciais que restringem o uso ou a própria alienação do bem. Existem registros de convenções de condomínio, alterações na descrição da área construída e, fundamentalmente, garantias reais que podem ainda estar atreladas ao imóvel, mesmo que o vendedor assegure que a dívida foi quitada. Quando uma averbação de penhora ou arresto não é devidamente cancelada após a quitação, o comprador herda um vício documental que exige tempo e, por vezes, intervenção judicial para ser sanado.
A conferência exige cautela com o cronograma. Algumas averbações são meramente declaratórias, enquanto outras constituem limitações reais. Mudanças na estrutura da edificação, por exemplo, que não foram regularizadas na prefeitura e consequentemente não averbadas na matrícula, podem gerar problemas de financiamento ou impossibilitar reformas futuras dentro das normas locais. Se o comprador ignora a divergência entre a área real do imóvel e a área constante na matrícula, ele pode descobrir, ao tentar uma nova transação ou um projeto de reforma, que o imóvel não está regular.
A verificação deve ser sistemática. O comprador deve confrontar o teor da escritura com a certidão de inteiro teor da matrícula atualizada, observando se as averbações de ônus reais, como hipotecas ou alienações fiduciárias, possuem o respectivo termo de cancelamento averbado. Não basta uma carta de quitação emitida pelo banco; a exclusão do gravame só é plena perante terceiros quando consta na matrícula.
A decisão de prosseguir com a compra deve estar condicionada à clareza absoluta sobre o histórico. Se a matrícula apresenta averbações pendentes de baixa ou inconsistências entre a descrição física e o registro, o momento de exigir a regularização é antes da lavratura da escritura, pois é nesse estágio que o vendedor possui o incentivo e a responsabilidade de sanar eventuais pendências para concluir o negócio.